フリーランスは住宅ローンが利用できない！？審査のポイントや審査が通らない場合の対策を紹介

・フリーランスは住宅ローンが組めないのか
・住宅ローンを申し込むと審査で何を見られるのか
・フリーランスで住宅ローンの審査に通らない場合の対処法は

フリーランスの方々にとって、自身のマイホーム購入の夢は大きなものとなることでしょう。ただし、その夢を実現する際には、「住宅ローン」の審査という難関が待ち受けています。

住宅ローンの審査がクリアできないと、一括での支払いが必要となり、これは多くの方々にとって難しい課題となることでしょう。しかも、住宅ローンの審査に合格しても、希望通りの借入額が認められない場合、理想のマイホームを実現するのは難しいかもしれません。

本記事では、フリーランスの方々が住宅ローンの審査を受ける際に直面する疑問に焦点を当ててみましょう。審査官が注目するポイントや、審査に通らなかった際の打開策についても考えていきます。

住宅ローンに関する理解を深めることで、フリーランスの方々も自身の夢であるマイホームの実現を追求しやすくなるでしょう。さまざまな方法を検討し、住宅ローン以外の選択肢も見極めて、理想の暮らしを手に入れる一歩を踏み出しましょう。

フリーランスは住宅ローンの審査に通過しにくい？

フリーランスの方が会社員よりも住宅ローンの審査に通りづらいかどうかについて、一概にそうとは言い切れません。その理由は、フリーランスの住宅ローン審査と会社員の住宅ローン審査では、申請条件や審査基準が異なるためです。

会社員の場合、安定した収入が毎月の給与として振り込まれることから、返済能力が高いと銀行側で認識されやすくなります。会社に所属している限り、収入の安定性が確保されており、これが審査通過の要因となることが多いです。

一方で、フリーランスは仕事の案件や報酬単価によって収入が変動するため、収入の安定性が低くなります。また、健康状態によっては業務が停止することも考えられるため、収入の急激な減少リスクも存在します。

こうした理由から、会社員とフリーランスの収入の安定性は大きく異なるため、住宅ローンの申請条件や審査基準もそれぞれに合わせて設定されています。そのため、会社員とフリーランスを単純に比較して、どちらが住宅ローンに通りやすいかという判断は難しいのが現状です。

フリーランスが住宅ローンの審査でチェックされる7つの項目

では、フリーランスが住宅ローンの審査を申し込んだ時にチェックされる項目にはどのようなものがあるでしょうか。主には以下の7つが考えられます。

フリーランスが住宅ローンの審査でチェックされる7つの項目
①年収
②自己資金
③独立からの年数
④個人信用情報
⑤連帯保証人の有無
⑥購入する家の用途
⑦健康状態

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①年収

フリーランスの方々にとって、年収は通常「所得」と呼ばれ、売上から経費や控除額を差し引いた金額が該当します。したがって、売上が高い場合でも所得が低い場合、住宅ローンの審査が厳しい状況が考えられます。また、フリーランスの所得は毎年変動しやすいので、審査では通常、過去3年間の平均所得を考慮するのが一般的な慣例です。

ただし、所得の額だけでなく、安定性も非常に重要視されます。住宅ローンの審査では、年ごとの大きな変動や赤字、過剰な節税による低所得の場合に通過が難しくなることがあるため、住宅ローンを申し込む際には、適切な節税を実施しながら、直近3年間の所得を黒字で保つことが重要なポイントです。

さらに、住宅ローンの返済額の上限は、年収に対する「返済負担率」によって設定されます。この返済負担率は、年収に対する返済可能な金額の割合を示します。金融機関によって基準が異なりますが、一般的には30％から35％程度が一般的な範囲とされています。たとえば、年収が400万円の場合、返済負担率が30％か35％かによって、住宅ローンの返済額が変わります。

そのため、フリーランスの方々は所得の安定性を保ちつつ、適切な返済負担率の範囲内で住宅ローンの計画を進めることが重要です。

住宅ローンの返済額の上限は年収に対する返済負担率によって決まる

住宅ローンの返済額の上限は、年収に対する「返済負担率」によって決まります。年収負担率とは、「年収に占める返済可能と思われる金額の割合」のことです。

年収負担率は金融機関によって異なってきますが、一般的には30％〜35％だと言われています。例えば、年収が400万円で返済負担率が30％である場合と、35％である場合とでは、住宅ローンの返済額は以下のように変わってきます。

返済負担率が高いほど、必ずしも好ましいとは限りません。実際に自身が毎月確実に返済できる金額を借りることが肝要です。住宅ローンは数十年にわたって返済するものですから、無理のない返済負担率を選択することが大切です。

②自己資金

「自己資金」とは、簡潔に言えば「頭金」のことを指します。頭金が十分にあれば、それだけ借入金額も削減され、審査の通過確率が高くなる利点があります。さらには、銀行側から「頭金が〇〇円以上あれば融資可能」という声も聞かれます。したがって、住宅ローンを考えるフリーランスの方にとって、貯金をしておくことは不可欠なポイントです。

実際に頭金を使う際には、どの程度の支払いが可能かを明確に把握しておくことが大切です。このために、住宅ローン用の貯金と日常の貯金を分けて管理し、目的別に資金を積み立てておくと良いでしょう。

③独立からの年数

住宅ローンの審査では、独立してからの経過年数も評価される項目です。原則として、最近開業したばかりのフリーランスは、住宅ローンの審査を通過することは難しいでしょう。

住宅ローンの申し込み条件では、一般的には開業してからの経過年数が3年以上と定められているケースが多いためです。さらに、開業届や3年間分の確定申告書類を提出するよう求められることもあるため、これらの書類を適切に保管しておくことが重要です。

④個人信用情報

もちろん、以下のようにリライトしました。条件を考慮して、同じ文末表現が3回以上連続していないことを確認しています。

個人信用情報とは、クレジットカード、ローンの申し込み、契約状況、利用履歴など、個人の信用に関連するデータの集合体です。これにより、過去にどのクレジットカードやローンを申し込んだか、申し込み内容、利用状況、返済の成績などが把握できるのです。

返済が遅れたり滞納したりした記録、債務整理の履歴などが残っている場合、住宅ローンの契約が難しくなることがあります。このような情報は、銀行から「返済が困難な人物」と見なされる原因となるため、重要です。

クレジットカードやローンの経験がない人であっても、携帯電話の端末代の分割払いなどを行っている場合、これらも個人信用情報に含まれます。住宅ローンの審査でもこの情報が考慮されるため、自分の個人信用情報の状態を把握したいと思う人は、関連機関に開示請求をして確認できます。

詳しくは個人信用情報機関CICの「インターネットで開示する」を確認してください。

⑤連帯保証人の有無

連帯保証人とは、ローンを返済できなかった際、あなたの代わりに返済責任を負う人のことを指します。近年では、住宅ローンを契約する際、保証会社を利用することで、連帯保証人の必要が減少しています。
しかしながら、フリーランスの方々は連帯保証人が要求されるケースが増えており、提供できない場合、ローン審査のハードルが上がることが想定されます。大きな借入を検討する場面で、特にこの点は注意が必要です。
親や兄弟を連帯保証人として頼むことはよくある事例ですが、住宅ローンを検討中の方は、事前にしっかりと相談を行うことがオススメです。

⑥購入する家の用途

住宅ローンは、ご自宅の購入資金を支援するための一種の融資です。しかしこの融資を利用する際には、建物の50％以上を居住スペースとして活用する予定が必要です。従って、住宅ローンの対象となるのは、建物の半分以上を実際の住居として利用する場合に限られます。

フリーランスの方々の中には、住宅を自身の仕事の拠点として活用したいと考える方も多いでしょう。しかし、建物の半分以上を事務所として利用するケースでは、住宅ローンを利用することはできません。このような場合には、適切な調整が求められます。

住宅ローンを組むことで享受できる利点の一つに、「住宅ローン控除」があります。建物の半分以上を住居スペースとするケースでは、この住宅ローン控除を活用することが可能です。住宅ローン控除とは、簡単に言えば、所得税と住民税の負担を軽減するメリットを享受できる制度です。

新築物件の建設やリフォームなど、住宅ローンを活用して不動産に投資を行う際には、年末時点での住宅ローンの残高に対して1％（上限40万円）の額が、最大で10年にわたり所得税から差し引かれます。住宅ローン控除を利用したい場合は、最初の入居から1年目に確定申告を行い、2年目以降は毎年の年末調整を行う必要があります。

また住宅ローン控除を受ける要件は様々なものがありますので、事前に国税庁のホームページで確認しておくようにしましょう。

⑦健康状態

フリーランスの方々が住宅ローンの審査を受ける際には、健康状態が重要なポイントとなります。住宅ローンの申し込み時には、自身の健康状態を明示する告知書を提出する必要があります。また、金融機関や借入金額によっては、健康診断書の提出を求められることもあります。ただし、健康でない状態で嘘をついて健康であると告知書を提出すると、嘘が発覚し借入が不可能になるリスクも存在するため、絶対に避けるべきです。

住宅ローンの申し込みに際しては、基本的に団体信用生命保険への加入が条件となります。この団体信用生命保険は、住宅ローンの返済中に死亡あるいは障害が発生した場合、保険会社が残債を代わって完済してくれる制度です。団体信用生命保険への加入に際しても、健康状態を示す書類の提出が求められるため、健康状態が良くない場合はほとんどの住宅ローンの申し込みが受理されない可能性があります。

フリーランスで住宅ローンが組めないなら「譲渡型賃貸住宅」を検討してみて！

フリーランスの方々で、住宅ローンの審査をクリアできず、住宅ローンの取得が難しいケースもあるかと思います。そのような場合には、「譲渡型賃貸住宅」を利用することも一つの選択肢となります。

譲渡型賃貸住宅とは、最初の段階では賃貸物件として居住し、ある一定期間が経過した後に、住居と敷地が自身の所有物となる住宅のことを指します。一般的な住宅の購入とは異なる点がいくつか存在します。

一般的な住宅の購入と譲渡型賃貸住宅の違い
①家賃を払えばいいため、住宅ローンが必要ない
②大家さんがおり、固定資産税や火災保険料の支払いがいらない
③賃貸だが、自分の住みたい家をプランニングできる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

①家賃を払えばいいため、住宅ローンが必要ない

譲渡型賃貸住宅を選択する場合、特定の期間中は賃貸住宅として暮らすことができ、この間に住宅ローンを組む必要はありません。この期間を経過すると、土地と建物が無償で譲渡され、住宅ローンの審査に通らない人でも自身のマイホームを手に入れることができます。

通常の賃貸物件、例えばマンションやアパートでは、家賃を支払い続けていても物件の所有権を得ることはできません。この点で言えば、同じ支出をしているならば、譲渡型賃貸住宅を選ぶ方がメリットがあると言えるでしょう。

ただし、この方式では最低でも10年間は同じ住まいに滞在し続ける必要があるため、定期的な引越しを希望する人には向かない選択肢となることに留意しておくべきです。

②大家さんがおり、固定資産税や火災保険料の支払いがいらない

譲渡型賃貸住宅には、大家さんが管理・所有しているため、賃貸期間中においては固定資産税や建物の火災保険料などの支払いは不要です。それに対して、自分自身で新築の家を建てた場合には、固定資産税や建物の火災保険料などを支払う必要が生じます。

この点を考慮すると、住宅ローンを組んで家を所有するケースに比べて、譲渡型賃貸住宅を選ぶことで、お得に自身のマイホームを手に入れることが可能です。

③賃貸だが、自分の住みたい家をプランニングできる

譲渡型賃貸住宅は、一定の期間を賃貸期間として設定しながら、希望の地域や間取り、カラーや設備などを選択できる特徴があります。既存の物件から選ぶのではなく、まず自分の望む土地を選定し、その後に注文が確定することで、新しい家を建てていく仕組みです。このため、完全なフルオーダーとはいかないものの、一定の範囲内で自身の希望に合わせた住居を実現することが可能です。

「家賃が実る家」は、マイホームを諦めたくない方々のために提供されている新しいマイホーム取得システムです。このシステムは、金融機関の住宅ローンを利用する代わりに、譲渡型賃貸住宅を通じて、賢明な選択をすることを提案しています。

まとめ

フリーランスが住宅ローンの審査でチェックされる6つの項目
①年収
②自己資金
③独立からの年数
④個人信用情報
⑤連帯保証人の有無
⑥購入する家の用途
⑦健康状態

フリーランスと会社員では、住宅ローンの審査基準が異なるため、どちらが審査に通りやすいかについては一概に言えません。しかし、フリーランスの方が住宅ローンに通るためには、収入や貯蓄額、独立してからの経年などが一定の基準を満たす必要があることは把握しておくべきです。

審査が不安であるか、審査を受けたが通らなかった場合、譲渡型賃貸住宅を検討してみることも一つの選択肢です。この方法を選ぶと、住宅ローンを組む必要なく、将来的にマイホームを手に入れることができます。

頭金などの初期費用も不要で、家賃を支払うだけで済むため、比較的手軽にマイホームを手に入れることが可能です。

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